Od spekulacji do stagnacji

Czytając doniesienia prasowe na temat rodzimego rynku nieruchomości jeszcze trzy, cztery lata temu, w informacjach jawił się obraz niekończącej się sielanki, stabilnego długotrwałego wzrostu cen, nieskończonych możliwości dla inwestorów na rynku mieszkań. Duże wzrosty cen w krótkim okresie czasu, napędzane dodatkowo przez kapitał spekulacyjny, nie wróżyły jednak dobrze rozwojowi rynku. Pierwsze przesłanki ku temu, by sądzić, że wcale nie jest tak kolorowo, pojawiły się w 2007 r., aby rok później uderzyć ze wzmożoną siłą wraz z doniesieniami o kryzysie na światowych rynkach finansowych.

Rynek spekulacyjny
Obecna sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych jest następstwem wielu czynników. Niedoceniany, ale bardzo istotny, to pojawienie się na polskim rynku nieznanego dotąd w tej skali kapitału spekulacyjnego. Po wyczerpaniu się możliwości inwestowania w nieruchomości w krajach Europy zachodniej oraz państw basenu Morza Śródziemnego, to właśnie polskie mieszkania obok inwestycji prowadzonych w krajach nadbałtyckich zaczęły być dostrzegane jako doskonały produkt spekulacyjny. Do rodzimych deweloperów w niedługim czasie po akcesji Polski do struktur Unii Europejskiej zaczęli zgłaszać się inwestorzy w postaci funduszy inwestycyjnych lub graczy indywidualnych, zainteresowani zakupami nowobudowanych mieszkań.

Zagraniczni inwestorzy, wzbogaceni doświadczeniami z innych regionów, swoje zainteresowania kierowali przede wszystkim na rynek mieszkań popularnych, które gwarantowały największą stopę zwrotu i były obarczone stosunkowo najmniejszym ryzykiem inwestycyjnym. Tak więc z biur deweloperów znikały głównie mieszkania w granicach 40-60 m kw., budowane w dobrze znanych lokalizacjach lub też miejscach doskonale wypromowanych przez marketingową machinę deweloperów. Zagraniczni inwestorzy w większości nie planowali zagrzać długo miejsca w Polsce. Niewielu z nich decydowało się na inwestycje długoterminowe połączone z remontem, wyposażeniem mieszkania, a następnie jego wynajmowaniem.

 Model inwestowania był bardzo podobny – podpisanie umów przedwstępnych na wybrane produkty mieszkaniowe w rozpoczynanej przez dewelopera inwestycji, a następnie sprzedaż praw do umowy przedwstępnej (cesja praw) na ostatnim etapie inwestycji. Taki sposób inwestowania był o tyle atrakcyjny, że nie wymuszał na podpisującym umowę przedwstępną zapłaty całej kwoty za mieszkanie, ale umożliwiał wejście na rynek bez większego zaangażowania kapitału. Tryumfy święcił system 10/90, gdzie 90 proc. ceny mieszkania było płatne dopiero w momencie podpisania aktu notarialnego.

W początkowej fazie takiego inwestowania model ten sprawdzał się bardzo dobrze. Zagraniczni (choć oczywiście nie tylko) inwestorzy zamykając z sukcesem kolejne transakcje, jednocześnie rozpoczynali następne, jakby wierząc w niekończącą się dobrą passę na rynku mieszkaniowym. Wiara ta była poparta różnego typu analizami dowodzącymi, że w Polsce brakuje 1,5 mln mieszkań.  Ta magiczna liczba stała u podstaw kolejnych decyzji inwestycyjnych także deweloperów.

Skala kapitału spekulacyjnego, ocenianego nawet na 30 procent zawieranych na rynku pierwotnym transakcji była zaskakująca nawet dla firm z branży deweloperskiej. Nawet coraz mniej ciekawe lokalizacje stawały się przedmiotem zainteresowania Irlandczyków, Hiszpanów, czy Amerykanów. Szybkie wzrosty ceny i zbiorowe szaleństwo na rynku nieruchomości doprowadziło do szeregu zmian na polskim rynku nieruchomości.

Od dewelopera, czy z drugiej ręki?
Aktywność inwestorów nabywających mieszkania w pakietach miała swoje drugie dno. W ciągu zaledwie kilku miesięcy inwestorzy, którzy dotychczas byli przyjmowani przez deweloperów z otwartymi rękami, stali się konkurencją. Nabywane przez nich mieszkania w ciągu kilku-kilkunastu miesięcy trafiały na rynek skutecznie blokując i dezorganizując sprzedaż kolejnych etapów inwestycji deweloperów. Co ciekawe, w wielu przypadkach okazywało się, że spekulanci dyktują za swoje mieszkania ceny niższe niż deweloperzy. Było to możliwe, gdyż, po pierwsze – ceny nabywanych pakietowo lokali były niższe niż wartości podawane w cennikach biur sprzedaży deweloperów, a po drugie – deweloperzy kształtując politykę cenową dość często warunkowali cenę m kw. od etapu realizacji robót budowlanych. Tak więc zdarzało się, że pomiędzy zakupem dziury w ziemi, a zakupem gotowego już lokalu w oddanym do użytku budynku istniały dość znacznie różnice cenowe. Dodatkowo, rosnące z kwartału na kwartał ceny mieszkań powodowały pokusę podnoszenia cen.

Zachodni spekulanci potrafili także uprawiać świetny marketing nieruchomości. Kiedy nie udało się przebić z ofertą w gąszczu podobnych na rynku, inwestowali dodatkowe środki w remont mieszkań (podłogi, gładź, wyposażenie łazienki i kuchni). To dodawało atrakcyjności mieszkaniom i wyróżniało je na tle ofert w stanie deweloperskim. Nie trzeba dodawać, że takie właśnie oferty były chętnie wybierane przez nabywców.

Nie wszystkie jednak zakupy inwestycyjne pozwoliły na osiągnięcie oczekiwanej wysokiej stopy zwrotu. Wzrosty cen, a co za  tym idzie, spadek siły nabywczej potencjalnego nabywcy mieszkania, przełożył się na zmianę preferencji zakupowych. Duże problemy ze znalezieniem nabywcy na mieszkanie miały osoby, które zainwestowały w lokale duże, o podwyższonym standardzie, także w apartamenty. Okazało się, że nie każdy i nie zawsze może dokonywać trafnych wyborów na rynku nieruchomości. Liczba bannerów znajdujących się na nowych budynkach, z informacją o możliwości nabycia mieszkania była niemym świadkiem tego, co miało dopiero nadejść: załamania sprzedaży będącego wynikiem zmiany polityki kredytowej banków w następstwie sytuacji na światowych rynkach finansowych.

Bańka pękła
Działalność kapitału spekulacyjnego miała istotny wpływ na załamanie na rynku nieruchomości mieszkaniowych nie tylko w Polsce, ale kilka lat wcześniej także w Hiszpanii, a także nie tak dawno w krajach nadbałtyckich. W Polsce wzrosty cen lokali mieszkalnych w skali nawet ponad stu kilkudziesięciu procent nie miały odzwierciedlenia w tempie wzrostowym polskiej gospodarki, ani (nawet pomimo odnotowywanych podwyżek) we wzroście kosztów inwestycji, czy też skokowym wzroście zamożności przeciętnego nabywcy mieszkania. Szacujemy, że ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce spadły od 15 do ponad 30 proc. w stosunku do szczytu cenowego z 2007 r. To i tak niewiele mając na uwadze sytuację kryzysową zapoczątkowaną w ostatnim kwartale 2008 r., kiedy banki silnie ograniczyły (a nawet czasowo wstrzymały) akcję kredytową dla rynku nieruchomości. Dość szybka reakcja deweloperów, cięcie kosztów, polityka powrotu do negocjacji cen i liczne upusty uchroniły wielu graczy na rynku deweloperskim od utraty płynności finansowej.

Obecnie od kilkunastu miesięcy obserwujemy stabilizację cen mieszkań. Czy jest ona zapowiedzią powrotu trendu wzrostowego? W najbliższych miesiącach jest to mało realne, choć coraz częściej na rynku pierwotnym odnotowuje się braki w segmencie mieszkań popularnych, najczęściej nabywanych przez kupujących. Rzadko mówi się o rynku wtórnym, a duża podaż mieszkań używanych jest naturalnym buforem normalizującym sytuację na rynku mieszkaniowym.

Mariusz Kania, prezes Metrohouse S.A.
Marcin Jańczuk

Artykuł ukazał się w wakacyjnym numerze dwumiesięcznika Portfel.pl

Masz pytania? Skontaktuj się z nami lub odwiedź najbliższe biuro Metrohouse.

+48 22 626 pokaż!

Wypełnij poniższy formularz:

Czy ten wpis okazał się przydatny? Udostępnij znajomym


Wyślij wiadomość mailem

Czy ten wpis okazał się przydatny?
Wyślij znajomym!


Wyślij wiadomość mailem

Nasi klienci powiedzieli

,,Chciałabym podziękować Panu Marcinowi Grodzkiemu, najlepszemu agentowi, z jakim miałam kontakt - za poświęcony czas oraz fachową i rzetelną pomoc przy negocjacjach oraz przy sprawdzeniu nieruchomości. Dzięki panu Marcinowi kupiłam wymarzone mieszkanie."

— Anna M., Kielce