2024-03-20

Kupujemy działkę budowlaną.

Wybór działki budowlanej wymaga odpowiedniego przygotowania do zakupu. Jeśli nie wiesz, co sprawdzić i na co zwrócić uwagę, możesz zainwestować duże pieniądze w grunt, na którym nawet nigdy się nie wybudujesz. Sprawdź, jakie pytania warto zadać sprzedającemu. Co powinno mieć kluczowe znaczenie?

 

Wybieramy działkę budowlaną – o co pytać?

Według danych GUS w 2023 roku inwestorzy rozpoczęli budowę blisko 70 tys. domów na własne potrzeby. Średnia cena za metr kwadratowy działki pod taką realizację wynosi w Polsce ponad 200 zł. W zależności od lokalizacji różnice mogą być ogromne. Jednak nie tylko cena powinna mieć znaczenie przy wyborze. Jakie pytanie trzeba zadać?

Jaki jest status prawny gruntu?

Dana działka nie musi być budowlana – może być leśna lub rolna. Różnią się ceną i oczywiście przeznaczeniem. Zdecydowanie najdroższa jest budowlana i takiej potrzebujesz, żeby móc rozpocząć budowę. Możliwe jest to również w przypadku rolnej, ale to wymaga czasu i wcale nie ma pewności, że rozpoczęty proces odrealniania zakończy się oczekiwanym efektem. Dlatego warto kupić działkę budowlaną, która nie będzie wymagać tylu formalności, co w przypadku jej przekształcenia z rolnej.

 

Jeśli już wiesz, że to działka budowlana, dowiedz się, jaka jest klasa gruntu. To od niej zależy, jak będzie rozwijać się Twój ogród. Najlepsza jest klasa I, the najgorsa –VI. Niestety, ale zdarza się, że dane tereny były podwyższane odpadami, a na takich trudno o wymarzony ogród ze wspaniałą roślinnością.

Warto też dopytać o historię gruntu. Być może doszło tam do walk podczas wojny, a pod ziemią znajdują się groby żołnierzy. Możliwe, że w tym miejscu znajdowało się kiedyś wysypisko śmieci. To wszystko może utrudnić budowę.

Czy grunt jest obciążony hypoteką?

Działka mogła być zabezpieczeniem pod kredyt hipoteczny. Co więcej, możliwe, że w księdze wieczystej widnieje zajęcie komornicze. Oczywiście, istnienie takich wpisów nie oznacza, że musisz rezygnować z zakupu. Po prostu licz się w takim przypadku z większą liczbą formalności. Z drugiej strony zazwyczaj taki grunt możesz kupić poniżej ceny rynkowej. Weryfikacja zawartości księgi wieczystej to obowiązkowy punkt na liście kwestii, które trzeba zweryfikować przed zakupem.

 

W dziale III KW często spotykana jest służebność gruntowa, co pozwala swobodnie przemieszczać się przez wyznaczony teren sąsiedniej działki. Nie da się jej znieść, jeśli jest niezbędna do korzystania z gruntu.

Co wskazuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego?

Z MPZP dowiesz się, co może się znajdować na danym gruncie. Nawet jeśli wydaje Ci się, że dany grunt na pewno umożliwia budowę, to w praktyce wcale nie musi tak być. To, że do działki jest doprowadzona droga i media wcale nie jest równoznaczne z możliwości stawiania nieruchomości. Możliwe, że blisko znajdują się ważne wykopaliska albo kiedyś w danym miejscu była osada i znaleziono tam ludzkie szczątki. Oglądając działkę, coś takiego w gole może nie przyjść Ci na myśl. Dlatego obowiązkowo zweryfikuj MPZP. Dowiesz się z niego, jaki dokładnie dom możesz wybudować. Obejmuje nie tylko wysokość czy kubaturę i wymiary zewnętrzne, ale również odległość od drogi czy nawet kolor elewacji. Może narzucać określony styl budownictwa, który wynika z lokalnej kultury, tradycji czy po prostu wyglądu obiektów. To oczywiście całkiem słuszne – trudno sobie wyobrazić, żeby pośród zabytków wniesiono nowoczesny dom jednorodzinny.

 

Jakie są kąty nachylenia działki oraz ukształtowanie terenu?

Samo przeglądanie zdjęć gruntu może pobudzać wyobraźnię i zachęcić do zakupu działki. Niestety fotografie mogą ukrywać wiele jej wad.

Koniecznie zwróć uwagę na nasłonecznienie i wilgoć. Im lepiej nasłoneczniona działka, tym mniej kosztowne będzie w przyszłości ogrzewanie wybudowanego domu. Znaczenie ma również kąt nachylenia. Jeśli jest duży, może się to wiązać z poniesieniem dodatkowych kosztów m.in. Ze względu na konieczność dostosowania projektu. Dużej inwestycji może również wymagać samo przystosowania gruntu tak, aby możliwe było wybudowanie na nim obiektu.

Domu nie stawia się na grząskim gruncie, gdyż wtedy szybko mogą pojawić się pęknięcia na ścianach budynku. Taka działka rodzi liczne problemy już na etapie stawiania fundamentów. Podpiwniczenie takiego domu również może być bardzo drogie.

Czy zapewniony jest dojazd do działki?

Jeśli działka nie znajduje się przy drodze publicznej, pojawia się konieczność znalezienia innego sposobu dotarcia do niej. Opcje są różne, np. wystąpienie o służebność przejazdu, tj. Korzystanie z drogi dojazdowej, która należy do właściciela sąsiedniego gruntu. Ewentualnie możesz zakupić grunt, przez który możliwe będzie poprowadzenie drogi dojazdowej. W tym przypadku musisz się liczyć z istotną wadą tego rozwiązania – stan tej drogi będzie zależeć od Ciebie. Zatem, jeśli chcesz ją utwardzić, położyć asfalt, to tylko z własnych środków.

Czy działka jest uzbrojona?

Idealnie, jeśli do działki doprowadzone są media, tj. woda, kanalizacja, prąd i gaz. Jeśli ich nie ma, to wiąże się wysokimi dodatkowymi kosztami i długim czasem oczekiwania. Może to znacznie odwrócić moment, w którym się wprowadzisz. Uzbrojona działka kosztuje więcej niż nieuzbrojona, ale zdecydowanie warto na taką postawić.

Możliwość przeprowadzania badania gruntu

Jeśli działka Cię przekonuje i to właśnie tego szukasz, zapytaj sprzedającego o możliwość przeprowadzania badania gruntu, które pozwoli sprawdzić jego jakość. Jeśli odmówi, możliwe, że próbuje coś ukryć. To, co znajduje się pod ziemią, wpływa na możliwość budowania w danym miejscu. Jeśli w podłożu są, np. skały, budowa domu może być utrudniona, a nawet niemożliwa. Usługę badania gruntu może przeprowadzić geodeta. Przeważnie koszt wynosi ok. 3 tys. zł, ale zależy od wielu czynników. Zazwyczaj wykonuje się trzy odwierty w różnych częściach działki. Na wszelki wypadek warto zbadać skażenie gruntu – szczególnie jeśli odczuwasz na działce nieprzyjemny zapach niewiadomego pochodzenia. Tym zajmują się firmy geologiczne lub specjalistyczne laboratoria środowiskowe. Życie na skażonym gruncie może mieć bardzo negatywny wpływ na zdrowie.

 

 

Zakup działki budowlanej wymaga szczególnej ostrożności. Mało prawdopodobne, że właściciel gruntu sam pochwali się sąsiedztwem, które wciąż sprawia problemy. Ewentualnie możesz iść porozmawiać z nim i spróbować wyczuć, z kim masz do czynienia. W tym czasie dopytaj, na jakie problemy napotkali w czasie swojej budowy, np. Czy nie było kłopotów z wjazdem ciężkiego sprzętu. Czy droga dojazdowa jest wystarczająco szeroka, aby zmieściły się tam takie pojazdy? Oczywiście, to nie musi być decydujące. Jeśli działka jest atrakcyjna pod wieloma względami, to możesz ponieść większy koszt podczas budowy na przygotowanie gruntu czy zastosowanie niestandardowych pojazdów, a i tak wyjdziesz na tym korzystnie.

 

Warto obejrzeć działkę nie kiedy jest bezwietrznie, tylko przy większym wietrze. Wtedy możesz ocenić, czy z okolicy nie dochodzą nieprzyjemne zapachy np. z kurzej fermy. Sprawdź również, czy w okolicy nie ma być w najbliższym czasie rozpoczęta działalność, która może powodować takie problemy. To także kwestia, o którą warto dopytać sąsiadów.

Jak daleko znajdują się istotne dla Ciebie miejsca?

Ile czasu zajmie dojazd do marketu, żłobka, przedszkola czy szkoły? Czy można tam dotrzeć pieszo? Jaka jest dostępność komunikacji miejskiej? Często na przedmieściach nie ma możliwości skorzystania z autobusów, albo pojawiają się bardzo rzadko. Może to oznacza, że nie obejdziesz się bez dwóch lub większej liczby pojazdów.

Czy przy zakupie działki budowlanej cena jest do negocjacji?

Zazwyczaj sprzedający wystawiają działkę za kwotę wyższą, niż chcieliby uzyskać. Zawsze warto próbować negocjacji, nawet jeśli wstępna propozycja cenowa Cię zadowala.

Przygotuj sobie listę pytań!

Zanim pojedziesz oglądać działki, zapisz sobie pytania, które chcesz zadać. O wielu możesz zapomnieć, a każde z nich jest istotne.

 

---